Real Estate Strategist

Homme Et Noir Chaussure R4 Nike 12 Shox Blanc rxhdCtsQ

14 février 20180
Homme Et Noir Chaussure R4 Nike 12 Shox Blanc rxhdCtsQ Actions, Nos thèmes d’investissement
1 N Nike Force Air Homme 8 yanva Basket Nmyvn0wO8

S’il y a une chose que je peux prévoir sans risque de me tromper en 2018, c’est que la plupart d’entre nous commettront au moins une erreur d’investissement. Pourrions-nous en éprouver des regrets par la suite ?

L’investisseur brillant cherchera naturellement à s’inspirer du recueil de chansons de Frank Sinatra : « Regrets, I’ve had a few. But then again, too few to mention » (Des regrets. J’en ai eu quelques-uns. Mais, là encore, trop peu pour en faire état). La question de savoir si les investisseurs devront finir par avouer leur « regrets » dépendra de leur capacité à revenir sans peine sur une décision, s’ils reconnaissent que les choses tournent mal.

L’investissement immobilier ne constitue pas une exception à cet égard. Qui plus est, un investissement dans un immeuble bloque un montant substantiel de capital au sein d’un actif unique et, en règle générale, cette décision (et l’annulation de celle-ci) comporte un travail de préparation et des coûts de transaction importants. Les investisseurs conservent généralement la propriété de biens immobiliers pendant de nombreuses années afin d’obtenir un retour sur investissement. Il est évident que la détermination du moment opportun pour réaliser un achat (ou une vente) relève autant de l’art que de la science, compte tenu du caractère illiquide de la classe d’actifs.

Evaluer les risques de liquidité

Ainsi, lorsque l’on envisage d’investir dans l’immobilier, l’on a tout intérêt à évaluer le risque de liquidité. Aussi surprenant que cela puisse paraître, des investisseurs professionnels expérimentés en immobilier ignorent parfois la valeur de la liquidité quand ils investissent dans la classe d’actifs. Cela les conduit à regretter d’autant plus amèrement leur décision quand ils veulent (ou doivent) vendre des immeubles ou des fonds non cotés.

Les fermetures récentes de fonds européens sont un malheureux exemple des contraintes de détention d’immobilier en direct. Dans le sillage de la crise financière, des gérants de fonds immobiliers ont fermé leurs véhicules d’investissement non cotés afin de rembourser les investisseurs car les transactions sur les marchés directs avaient connu un coup d’arrêt.

En 2008, onze fonds immobiliers allemands, représentant une valeur de près de 30 milliards d’euros, ont dû geler les retraits de leurs clients à la suite d’un afflux de demandes de rachat. Plus récemment, des problèmes similaires sont apparus après le vote en faveur de la sortie du Royaume-Uni de l’Union européenne en juin 2016 : des fonds immobiliers ont dû fermer leurs portes aux investisseurs qui souhaitaient récupérer leur argent car ils ne disposaient pas de liquidités suffisantes.

Basket 1 Nike Force 101 Air 820256 Low Flyknit eodBCx

À l’inverse des investissements en immobilier direct, l’immobilier coté bénéficie d’une forte prime de liquidité, tout en offrant une réelle exposition aux marchés immobiliers. Les actions de sociétés foncières présentent une liquidité journalière, les coûts de transaction sont moins élevés et les investissements initiaux peuvent être modestes.

En comparant les délais de liquidation d’un portefeuille de biens immobiliers d’un milliard d’euros et d’un portefeuille de valeurs foncières d’un montant équivalent, nous sommes arrivés au constat qu’il peut falloir plus d’un an pour vendre l’ensemble des biens immobiliers, contre seulement dix jours pour se délester des actions.

Délai moyen de vente de 50 %, 90 % et 100 % d’un portefeuille d’immobilier coté de 1 milliard d’euros et d’un portefeuille d’immobilier direct d’un montant équivalent dans des conditions de marché similaires à celles observées au 30 novembre 2015. Données mensuelles de 2015, en monnaie locale.

 

Source : « The Case for Listed Real Estate », BNP Paribas Asset Management, 2016 

Homme Et Noir Chaussure R4 Nike 12 Shox Blanc rxhdCtsQ

En ce début d’année, le cycle immobilier se situe à un stade avancé. Il est difficile d’imaginer que les marchés financiers internationaux resteront aussi dynamiques sans connaître un pic de volatilité. Dans ce contexte, les actions de sociétés immobilières semblent clairement plus attrayantes pour les investisseurs qui recherchent une exposition diversifiée aux marchés immobiliers mondiaux.

Après tout, pour ceux d’entre nous qui, d’ici à la fin de l’année, reconnaîtront la prise d’une mauvaise décision, la détention d’un investissement liquide, tel que l’immobilier coté, pourrait leur offrir un filet de sécurité face à toute surprise majeure au cours des douze prochains mois.


Achevé de rédiger le 08/01/2018